(出典 smile.re-agent.info)



1 記憶たどり。 ★ :2020/09/22(火) 17:35:35.77

https://news.yahoo.co.jp/articles/9a8157bad7d942464884872a005f2bd0fc021c74

マンションを購入すると、毎月の住宅ローンのほか、管理費、修繕積立金などのランニング・コストがかかることを知っている人は多いだろう。

しかし、ほとんどの人はその管理費、修繕積立金が固定的なものではなく、段階的に上がっていく仕組みになっていることを知らないのではないだろうか。

当面の負担の軽さだけに騙されて買ってしまうと、5年後、10年後に「こんなはずではなかったのに……」ということになりかねないのだ。

管理費「上昇傾向」のワケ
 
マンションの管理費は、マンションの共用部分、敷地内の庭や駐車場、エントランス、
エレベーターホール、共用廊下などを管理・維持・保全するのにかかる費用のこと。

具体的には、管理員の人件費、共用部分の清掃費、エレベーターの保守点検費用、共用部分の火災保険料などに使われる。
必要な費用を所有者全員が、専有面積割合に応じて分担するのがふつうだ。

キッズルーム、ライブラリーなど共用施設の多い大規模物件、コンシェルジュを配置しているような高額物件、
反対に1戸当たりの負担割合が大きくなる小規模物件などで管理費が高くなる傾向にある。

 こうした業務にかかる費用は、年々高くなっていくもの。入居者から集める管理費だけでは足りなくなってくれば、
委託費の安い管理会社に切り替えるなどの対応策もあり得るが、それにも限度があり、いずれは管理費を引き上げなければならなくなる。

首都圏の管理費は、10年で2割上昇

国土交通大臣指定の不動産情報機関である東日本不動産流通機構では、毎年、マンションの管理費、修繕積立金に関する
調査を行っているが、それによると、図表1のブルーの折れ線グラフにあるように、月額管理費の平均額は年々上昇している。

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図表1 首都圏の建築年別の月額管理費と月額修繕積立金(単位:円)
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https://news-pctr.c.yimg.jp/uUzvQ3lML_bkIqyakc1vFs-Knw39CLTsfp6KpenqJJA8MAaww4_P-cS70N554ynC1eIhlFl7-TfIQIXgIA1UthhAooSCxpS6CrdSNvuGW_t_5da-0_5F_Kew6sLN70rdCGNOy0X9UQ2eyxQe_H9EeQ==
 
2018年の首都圏の管理費の平均は1万7300円だが、10年前の08年は1万4651円だった。この10年間で18.1%のアップ。
このペースで上がっていくと、18年の1万7300円は、10年後には2万円を超える計算だ。

したがって、管理費を固定的なものと考えるのではなく、10年後、20年後などには管理費が引き上げられる可能性があることを念頭に入れておく必要がある。

管理費を引き上げるには、管理組合での決議が必要で、経済的負担が重くなるため、反対する人も多く、簡単には引き上げられないケースが多い。

しかし、反対があっても、いずれは引き上げないと管理不全に陥って、マンションの居住性が低下し、ひいては資産価値の低下をもたらしかねない。

その意味では、管理費が適正に上がっていくことが、居住性や資産価値の維持に欠かせないことを理解しておきたい。 

「均等積立方式」と「段階増額積立方式」
 
一方、マンションでは日常の維持管理のほかに、建物や外壁、屋上、エントランスなどの共用部分を維持していくために
定期的な大規模修繕が欠かせない。そのために必要な費用を、所有者がやはり専有面積割合に応じて負担していくのが修繕積立金だ。

図表1のオレンジの折れ線グラフをみると、建築年別への修繕積立金が年々減少しているが、これは、大規模修繕にかかる費用が
安くなってからではない。むしろ、人件費や資材費の高騰などで、かかる費用は年々高くなっている。

にもかかわらず、安くなっているのには理由がある。それを理解するために、この修繕積立金の徴収方法には、
「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があることを知っておく必要がある。

まず、「均等積立方式」というのは、25年、30年などの長期修繕計画に必要な費用を見積もり、当初からそれに必要な金額を
均等に徴収していくという方式になる。30年間にかかる1戸当たりの大規模修繕費用が1000万円とすれば、それを30年間で均等割りして、
月額2万7777円ずつ集めていくという形だ。

※以下、全文はソースで。

前スレ
http://asahi./test/read.cgi/newsplus/1600750751/
1が建った時刻:2020/09/22(火) 10:41:54.68





15 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:42:58.92

>>1
いや、知ってるだろw
住宅ローンの返済計画とかどうすんだよ。


45 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:52:19.87

>>1
>2018年の首都圏の管理費の平均は1万7300円だが、10年前の08年は1万4651円だった。

管理費として掃除や管理人の人件費・収納事務・共有部光熱費設備メンテ維持費は、
1棟50世帯500万円/年として 8千円/月
2万円というのは自営でなくマンションデベロッパー側の言い値ということ
30年程度は自治ができず、名誉職的組織維持ジジイの言いなりだろう
余裕がなくなってから紛糾する
修繕費は10年あたり1戸100万円 一戸建てと同等必要
お任せではマンション建売屋の紐付き管理会社が中間搾取で30%抜く
自治会が動けるのは30年後10年かかりだろう


4 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:38:20.94

賃貸だって、共益費がかかるんだよ
民間なら、毎年上がるにきまってるだろ
戸建てをかえよ


35 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:50:01.00

>>4
家賃以外払ったことないわ。

管理会社変わったら火災保険が家賃別途になったくらいかな。


39 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:50:43.82

>>35
多分、家賃(共益費込み)なんじゃね?


51 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:54:04.57

>>39
賃貸部屋数6戸の小さい建物だから共益費も大した額ではないんだと思う。


60 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:57:07.82

>>51
そのくらいが気軽で良いよね


6 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:38:45.78

分かった上で購入したんだろ?
安い買い物じゃないんだし当然下調べはするはず


16 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:43:42.87

>>6
下調べしても修繕費は結論は出ないからな
現在の積立費は見えないし取り壊し費は読めない


24 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:45:41.23

>>16
大規模や高層、機械式駐車場、ジムや温泉などの施設付を避けるだけでかなりリスクは減らせる。


72 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:01:40.26

>>24
うちは何の施設も付いてないから修繕積立金も安い
年1回の管理組合の総会は公民館を借りてやってる


17 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:43:45.74

>>6
まあ戸建て買う時にハザードマップ見ない奴も居るからなあ


20 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:44:34.00

修繕費が上がっていくのは分かるけども管理費も上がるんか(´・ω・`)
知らんかった


25 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:46:11.11

>>20
管理会社が無能なんだろ


32 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:49:03.25

>>20
ウチのカミさん実家のマンションは管理会社解約して、自治会が直接暇な老人を安く雇って管理してるな。
大規模修繕もあちこちの業者に相見積とってた。
もう20年くらいそれでやってるから上手くいってるんだろう。

ただ老人が増えて、建て替えやエレベーター設置工事とかの話し合いはもう何年も停滞してる。


27 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:46:16.55

定年までは賃貸 定年したらちっさい平屋だが中は充実した持ち家を持て


67 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:00:46.86

>>27
これが一番賢明


98 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:10:29.45

>>27
定年したら親が遺した土地に小さい
家建てて住むわ


28 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:46:38.07

とりあえず頭金1000万貯めたら、REITでも買って30年寝とけばいいね。3%で2400万。

んで築30年のぼろ屋+リフォームをそれ以下で賄えればOK。


34 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:49:44.67

>>28
reitじゃなくて、S&P500が良いかな
年平均7%と言われているから、頭金500万円でも30年運用で3800万円になる
若いうちは賃貸で、定年後に夫婦2人分のスペースを一括で買う方がまだ良いよね


50 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:53:25.98

>>34
S&Pもいいが個別米株は10年で3倍がゴロゴロ
600万しか投じてないが2000万円弱になった


30 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:46:48.37

そりゃ新築も年々古くなっていくんだから修繕に金かかるようになるの当たり前だろバカかよ


33 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:49:27.80

>>30
その修繕費を最初の10年間はかなり低く見せてるところがほとんど
そのしわ寄せ分も後々に乗っかってくる


36 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:50:09.09

数年おきにあるマンションの外壁塗装の修繕
あれかなりうざったいよ


48 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:52:57.83

>>36
長持ちさせたければちゃんと修繕しない後々大変よ


37 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:50:39.64

マンションの修繕積立費は段階ごとに値上げするのは売る時に説明するし、マンション購入者で知らない人間はいないだろうが、
一軒家でも修繕は定期的にかかるのを知らない人間のが多いよ。
一軒家でも壁も屋根も防水etc定期的に直さないと住み続けられない。


56 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:54:55.86

>>37
それは
新築マンションはデペが修繕・管理費をワザとに安く設定しているから。
物件が売れたら住人が決めるだけだから関係ない。

戸建ては ほぼ火災保険でまかなえる。


62 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:57:30.36

>>37
家、築40年になるミニ戸だが20年以上住んでガス給湯器以外変えて無いぞ。
まあそろそろリフォームか建て替えか住み替えか選ぶ時期だが。


65 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:59:43.16

>>62
ウチは去年外壁と外構直した。
130万円くらいかなあ。
10~15年で130万ならまあ、そんなもんかと。


77 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:02:22.48

>>65
足場が高いんだよ。
台風とかで屋根とか壊れた時に火災保険使って直させて、
その足場を使って修繕してもらえば安く済む。


79 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:03:50.81

>>77
そうそう足場が高いんだよね


95 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:09:10.49

>>79
ウチも戸建てで20年ぶりに外壁塗装しなおしたが
今は足場と塗装が別業者なのか?
ウチの業者だけ特別だったのか
久しぶりなんで面食らった


38 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:50:39.85

賃貸の場合は全部家賃に含まれてるで終了なのでは?
災害に会ったら引っ越せるくらいの身軽さがメリットと言えばメリットだし
言い換えると根無し草になりかねないのがデメリット


86 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:04:59.42

>>38
借金や負債に根があるのは良くない。根無し草の方がマシ。
老後は高齢者住宅に入るから持ち家は無駄。


41 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:51:32.86

戸建でもマンションでも多少高くても駅から徒歩圏内でリセールしやすい物件にすべし。

自分は不動産屋に一番売りやすい立地、住宅屋には一番売りやすい間取りを聞いて建てた。

購入から20年
地価はむしろ値上がりしてる。

半値でしか売れないとか悲しすぎる


47 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:52:51.19

>>41
20年も立ったら上屋に価値なんて無いだろ
更地にしてから引き渡しじゃね?


58 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:56:32.81

>>47
鉄骨に建て替えしてからは15年

まだまだ綺麗だし、固定資産税も全然下がらないね。
毎年、20万弱かかる。

流石に注文住宅ですよ。


42 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:51:54.14

武蔵小杉にタワマン買ったら、大雨降ったらマンションで*するな言われるし
マンションも怖いでえ
*するなよ、俺たち勝ち組やろとか意味不明な連帯感出さして強要してくるしや


89 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:06:35.85

>>42
武蔵小杉なんか特殊な例出すなよ
普通は買わないから


43 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:51:56.74

オーナーの国籍を知れる法律を作ってほしい
中国籍の多いマンションは価値がガタ落ちするだろうが


49 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:53:23.98

>>43
新築は業者に聞いて、中古は登記簿見るかな


52 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:54:09.46

中古マンションは、夜逃げして払われてない管理費修繕積立金固定資産税に注意。不動産屋はえっ説明しましたよここにハンコあるしってくるからな


55 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:54:50.74

>>52
印を押しているならば仕方ないよな


53 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:54:26.91

管理会社が値上げするなら違うとこに見積もりだすなりすれば?


57 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:55:44.01

>>53
乗り換えは足元見られるよ
相手もわかってる


54 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:54:32.53

戸建でも修繕費かかると思うけど…そうでもないのかな


61 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:57:30.16

>>54
火災保険入ってれば
それほどかからない。


63 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:57:46.17

>>54
かかるよ
でもマンションの修繕はプールしたお金を使うのに他の住民の同意がいる
たとえば水道管がダメになって自分の家の天井にシミが出来たとしても住民の過半数が同意しないと修繕出来ない
当然自費では出来るけど今まで支払ってた積立金を使うとなったら会議と投票が必要
その間もどんどんシミは広がっていく
そういっためんどくささは戸建てにはない


64 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:59:10.61

>>54
戸建てでかかるのは当たり前の話で
この記事の言いたい事はマンションは自分の部屋意外にもお金がかかりますよ。それを知ってますか?って事だろ。


66 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:59:49.68

>>54
最近の戸建ては丈夫だし、自分の好きなメーカーや修繕する箇所、価格競争されてるからどこに任せるか、いつやるか等選べる

マンションは高級大手にズブズブ


59 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 17:56:50.60

専有面積たったの22坪で7500万円
こんな物件を35年ボーナス払い有りフルローンで買うなんてアホの所業ww


73 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:01:55.17

>>59
そもそも、住宅ローンなんて減税のため
10年過ぎたら、とっとと返して終わり


74 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:02:11.04

マンションて新築価格高過ぎるよな


81 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:04:05.41

>>74
今が絶頂期だよ
安い建材なのにな
チャイニーは手を引いたからあとは暴落かな


75 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:02:12.08

マジでマンション買う意味がわからんのよな
賃貸からなんも解放されないじゃん
借りるなら一生借りる方向で行かないと


88 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:05:54.04

>>75
比較的にリセールに有利ってのはあるんじゃない?


78 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:02:24.99

近所の建売り、17坪の三角の土地、真裏は墓場で6000万
郊外でそこそこ大きな家に住んだ方が幸せになれないか?


84 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:04:42.89

>>78
墓場って、日本人は凄く嫌うけど、裏を返せば隣地に建物が絶対に建つことない眺望、採光が優良な土地なんだよ
ゾンビや幽霊なんか出るわけないし


96 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:09:18.70

>>84
ついでに言うと寺社仏閣とセットの墓地は大抵ハザードマップから外れてる。
そりゃ墓地が水浸しとか無いわな。
まあ戸建ては売る時に安くなるから余り建たない。
賃貸アパートばかりだろうが。


85 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:04:51.43

実際にマンション購入うん十年、今は横浜の実家に戻って賃貸に出してるが
管理費価格アップよりも問題は管理費滞納のバカが出ること
ウチのは108戸で8F建ての都内のこじんまりしたマンションだが
多いときは5戸滞納があって酷いのは100万ぐらい滞納してた
結局弁護士頼んで何戸かは競売して買先が負担したが、いまも長期返済計画に沿って分割払いが2戸、雲隠れ状態が1戸、権利者不明(海外?やくざ?)が1戸ある
世代交代が進み家主も変わっていくにつれ
大規模修繕の負担にも影響するので、おかしな権利者が増えると管理組合自体が機能不全になって廃墟にむけて突き進みかねない


97 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:10:06.26

>>85
長期滞納者なんて生活保護受けて賃貸に暮らすべき
普通に働いていたら払えないはずがない


91 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:07:02.83

マンションに10年も住み続ける*がいるのか
3年程度で売り払うか人に貸すのが当たり前なんじゃねぇの


93 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:08:05.05

>>91
子供居ないのか? そうそう学校区変えないからな


94 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:08:30.77

25年後、オールドタウン化した時のタワーマンションを想像してみましょう
絶対に買いたいと思わなくなるから


100 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:10:46.96

>>94
三基あるうちの二基が節約のため停止されたエレベーターや機械式駐車場に使用禁止テープが張ってあったりしそう


99 不要不急の名無しさん :2020/09/22(火) 18:10:39.65

>>200
(^Д^)9mプギャー